L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti su una questione che recentemente ha provocato molte controversie (Circolare 31/E 2014 relativa alle novità contenute nel Decreto sulle semplificazioni fiscali, D.Lgs. 175/2014): chi paga la multa per non aver allegato l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) ai contratti di compravendita o affitto degli immobili, non è esentato dall’obbligo di presentarlo.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate identificherà le informazioni rilevanti, tra quelle acquisite con la registrazione dei contratti, per il procedimento sanzionatorio e, successivamente, le trasmetterà al Ministero dello Sviluppo Economico per l’accertamento e la contestazione della violazione.
Il Dl Destinazione Italia ha eliminato la nullità ai contratti di trasferimento degli immobili nel caso di mancata allegazione dell’APE, aumentando le multe per coloro che non rispettano le regole.
Ricordiamo quindi che, in base alla normativa vigente, nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, deve essere inserita una clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto l’APE. Nel caso di mancata dichiarazione o nel caso in cui l’APE non sia allegato, le parti devono pagare una multa, in solido e in parti uguali; tale sanzione sarà pari ad un importo tra i 3.000 e i 18.000 euro o, nel caso di locazioni di singole unità immobiliari tra i 1.000 e i 4.000 euro. Se poi il contratto ha durata massima di tre anni, allora la multa sarà dimezzata.
Le sanzioni non si applicano alle locazioni di edifici residenziali con durata inferiore ai quattro mesi all’anno. Non c’è, invece, obbligo di allegare l’APE al contratto se si tratta di contratti di trasferimento degli immobili a titolo gratuito, dove chi riceve l’immobile non deve né può effettuare una valutazione.
All’interno della Circolare 31/E si ribadisce, infine, che chi ha iniziato interventi di riqualificazione energetica nel 2014, beneficiando della detrazione fiscale del 65%, non dovrà inviare alcuna comunicazione all’Agenzia delle Entrate se i lavori continuano nel 2015.
Con lo studio 263-2014/C, il Consiglio Nazionale del Notariato ha chiarito che non è obbligatorio allegare l’Attestato di prestazione energetica (APE) nelle vendite gestite dal Tribunale dopo il pignoramento dell’immobile (vendite immobiliari coattive), in quanto le vendite giudiziali sono regolate da uno statuto diverso da quello delle vendite contrattuali, in cui acquirente e venditore sono consenzienti.
Si precisa che ad oggi le compravendite e gli affitti conclusi senza allegare l’APE rimangono validi, ma sono puniti con multe, che vanno dai € 3.000 ai € 18.000, se l’attestato non viene consegnato entro 45 giorni. Nelle locazioni di singole unità immobiliari, la multa oscilla tra 1.000 e 4.000 euro. Se il contratto ha una durata fino a tre anni, la sanzione è ridotta della metà.
La multa dovrà essere pagata sia da venditore che da acquirente, in solido e in parti uguali, e al pagamento dovrà seguire comunque la consegna dell’attestato.
L’APE non dovrà essere consegnato in caso di contratti di trasferimento degli immobili a titolo gratuito, dove chi riceve l’immobile non deve né può eseguire una valutazione.
Il Notariato ha ribadito che la vendita coattiva è una particolare situazione nella quale non c’è compravendita consensuale e, di conseguenza, è difficile stabilire una sanzione per le parti.
Ha anche espresso la possibilità che il giudice che gestisce la vendita possa richiedere l’APE per effettuare una valutazione più soddisfacente dell’immobile pignorato.
Le principali modifiche apportate dagli emendamenti al Ddl Destinazione Italia, approvati dalle Commissioni Finanze e Attività produttive della Camera, riguardano il Regolamento sui requisiti professionali dei certificatori energetici degli edifici (DPR 75/2013) e l’Attestato di Prestazione Energetica. Restano comunque validi gli altri requisiti e le procedure per diventare certificatore energetico, definiti nel DPR 75/2013.
Per quanto riguarda i certificatori energetici degli edifici, il corso di formazione obbligatorio per l’accreditamento dovrà avere una durata minima di 80 ore e non di 64.
Chi è in possesso delle lauree in: ingegneria aerospaziale e astronautica, biomedica, dell’automazione, delle telecomunicazioni, elettronica, informatica e navale, pianificazione territoriale urbanistica e ambientale, scienze e tecnologie della chimica industriale, non dovrà seguire il corso di formazione.
Relativamente ai diplomi che consentono di operare come Certificatore Energetico senza l’obbligo della frequenza del corso di formazione, a quelli già previsti si aggiungono: aeronautica, energia nucleare, metallurgia, navalmeccanica, metalmeccanica.
Il Decreto fornisce chiarimenti anche sui requisiti di indipendenza e imparzialità dei certificatori. In particolare, qualora il tecnico abilitato sia dipendente e operi per conto di Enti Pubblici o di organismi di diritto pubblico operanti nel settore dell’energia e dell’edilizia, il requisito di indipendenza è da intendersi superato dalle stesse finalità istituzionali di perseguimento di obiettivi di interesse pubblico, proprie di tali Enti ed organismi.
Le Regioni e Province autonome potranno riconoscere la qualifica di certificatore energetico, in caso di possesso di un attestato di frequenza, con superamento dell’esame finale, di un corso di formazione per la certificazione energetica degli edifici, attivato prima del 12 luglio 2013 (entrata in vigore del DPR 75/2013) e conforme ai contenuti minimi definiti nell’Allegato 1 allo stesso DPR.
Per quanto riguarda i contratti di compravendita e affitto stipulati senza l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), l’emendamento chiarisce che saranno considerati validi ma, se l’APE non sarà presentato entro 45 giorni dalla stipula del contratto, potranno essere sanzionati con una multa dai 3.000 ai 18.000 euro. Anche dopo il pagamento dell’eventuale sanzione, resta l’obbligo di allegazione dell’APE.
La mancanza dell’Attestato di Prestazione Energetica, nei contratti di compravendita e affitto è punita con una multa da 3 mila a 18 mila euro, mentre non è valida la “nullità differita” introdotta con la Legge di Stabilità. Il chiarimento è arrivato dal Ministro della Giustizia, Anna Maria Cancellieri.
A seguito del caos normativo venutosi a creare nei giorni scorsi, in materia di attestazione di prestazione energetica, si è resa necessaria una interrogazione ufficiale, al fine di chiarire quale sia il regime giuridico da applicare agli Attestati di Prestazione Energetica, con riferimento agli atti di trasferimento di immobili o ai contratti di locazione.
Le incertezze sono iniziate dopo l’approvazione della Legge di Stabilità 2014, in cui si legge che la norma contenuta nell’articolo 3 bis, cioè la nullità dei contratti in mancanza dell’APE, si applica a partire dall’entrata in vigore del Decreto con cui il Ministero dello Sviluppo adeguerà il DM 26 Giugno 2009, contenente le linee guida per la certificazione energetica degli edifici.
In base alla Legge di Stabilità 2014, quindi, i contratti sprovvisti di APE sarebbero da considerare nulli, con decorrenza “differita”, perché operativa solo dall’entrata in vigore del Decreto di adeguamento delle linee guida sulla certificazione energetica degli edifici.
Tale regime normativo risulta però essere in contrasto con il Decreto “Destinazione Italia”, introdotto precedentemente e in fase di conversione in legge.
L’intervento del Ministro ha chiarito quindi, che la Legge di stabilità è intervenuta su una norma non più in vigore, perché sostituita dal Decreto “Destinazione Italia”, e di conseguenza non si applica nei punti inerenti l’Attestato di Prestazione Energetica.
Il Decreto Milleproroghe, entrato in vigore il 31 dicembre 2013, ha introdotto nuove specifiche per gli immobili pubblici stabilendo che l’ Attestato di Prestazione Energetica può essere acquisito anche dopo la stipula del contratto per la cessione dell’immobile. La norma non specifica però quanto tempo si avrà a disposizione per produrre l’APE.
Tuttavia le modifiche introdotte da tale Decreto in materia di prestazione energetica si sovrappongono a quelle già introdotte nei giorni scorsi, prima con il Decreto cosiddetto “Destinazione Italia” poi con la Legge n. 147 del 27 dicembre 2013, cosiddetta “Legge di Stabilità”.
Il DL 145/2013 “Destinazione Italia” interviene sulla certificazione energetica degli edifici con i commi 7 e 8 dell’art.1. Con il comma 7, in primo luogo, scompare l’obbligo di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica agli atti notarili in caso di trasferimento a titolo gratuito (donazioni e successioni). In secondo luogo, per il trasferimento a titolo oneroso e per i nuovi contratti di locazione, tranne nei casi di singola locazione, l’omessa allegazione dell’APE non determina più la nullità dell’atto o del contratto, ma si passa ad una sanzione pecuniaria, che va da 3.000 a 18.000 euro per la vendita e da 1.000 a 4.000 euro per la locazione – ridotti a metà per durate inferiori a 3 anni – da dividere equamente tra le parti soggette al pagamento e da applicare anche nel caso di omessa dichiarazione in apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici.
Con il comma 8 si prevede una sanatoria per le compravendite e le locazioni già effettuate, per le quali sia stata già accertata e sanzionata la violazione dell’obbligo dell’APE con la definizione della nullità dell’atto. Se la nullità non è già passata in giudicato, dietro richiesta di almeno una delle due parti, potrà essere sostituita con le nuove sanzioni che andranno a cancellare l’ipotesi di nullità dell’atto.
Per le singole locazioni persiste l’obbligo di inserire le informazioni dell’APE negli annunci commerciali di ogni tipo, di consegnare da parte del locatore l’APE al conduttore, di inserire apposita clausola nel contratto in cui si dichiara tale consegna, ma decade l’obbligo di allegare l’APE al contratto.
Dal 1° gennaio 2014 è in vigore la Legge di Stabilità 2014, che al comma 139 modifica ed integra il comma 3-bis (che di fatto in questo momento non esiste più) del citato art. 6 del D.Lgs. n. 192/2005. La modifica del citato comma 3-bis consiste nel fatto che l’obbligatorietà di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica diventa operativa, anche per le singole unità immobiliari, dopo la pubblicazione di un nuovo Decreto con cui sarà adeguato il Decreto Ministeriale 26 giugno 2009.
Infine, nel Decreto Legge 30 dicembre 2013, n. 151, Milleproroghe, il Governo interviene ancora sull’Attestato di Prestazione Energetica, al comma 5 dell’art. 2, nel quale si afferma che nelle operazioni immobiliari l’APE può essere acquisito successivamente agli atti di trasferimento e non si applica quanto disposto dal comma 3-bis dell’articolo 6 del d.lgs. 192/2005 (come detto già soppresso dal decreto Destinazione Italia).
A ciò si aggiunge la Direttiva Europea (2010/31/CE), che forse ora si renderà necessario recepire nuovamente e che dispone che l’APE debba essere mostrato dal proprietario al potenziale acquirente o nuovo locatario e presuppone quindi che sia disponibile ben prima dell’atto di trasferimento.
Le tre norme di cui sopra sono tutte in vigore e due di esse stanno per affrontare l’iter per la conversione in legge.
In questa fase, si dovrà necessariamente trovare una soluzione univoca.
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